Clubs deals

Les montants d’investissement dans l’immobilier d’entreprise sont globalement plus importants que dans l’immobilier d’habitation. Compte tenu des montants engagés, la mutualisation des investissements est souvent plus facile pour accéder à ce type de biens. Ce genre d’investissements permet de diversifier son patrimoine et d’accéder à des actifs immobiliers réservés à des institutionnels.

Un club deal immobilier se compose de quelques dizaines d’investisseurs et permettent d’accéder à des actifs immobiliers résidentiels ou tertiaires prestigieux, représentant un investissement important, qui sont donc habituellement réservés aux acteurs institutionnels.

Les opérations d’un club deal immobilier se chiffrent en plusieurs millions, voire en dizaines de millions d’euros. Elles visent soit un rendement élevé à court ou moyen terme (club deal de capitalisation), soit des revenus réguliers à moyen ou long terme (club deal de distribution). Les actifs ciblés peuvent être les suivants (la liste est non exhaustive) :

• Résidentiels : villas, appartements, domaines et résidences dont le potentiel de valorisation est élevé, entre autres en raison de leur emplacement.
• Commerciaux : centres commerciaux, retail parks, galeries marchandes.
• Parcs d’activité : locaux professionnels, sites industriels ou logistiques, services aux entreprises… Des actifs situés dans des zones économiquement stratégiques venant soutenir leur potentiel de rendement.
• Hôtellerie 3 à 5 étoiles : via des fonds d’actifs hôteliers, des opérations d’optimisation des murs (réduction des coûts d’exploitation, remaniement des loyers, division ou regroupement de lots, extension des surfaces…), ou la transformation d’actifs résidentiels en hôtels
• Bureaux : des immeubles situés à Paris ou dans des zones à forte activité hors Île-de-France.
• Établissements scolaires : des écoles privées et d’autres immeubles d’éducation à haut potentiel de rendement, tels que des campus universitaires privés, des centres de formation professionnelle situés à proximité de parcs d’activités, des centres de recherche ou des laboratoires, ou encore des incubateurs et des pépinières d’entreprises.

MAGELLIM REIM crée ainsi des fonds d’investissement selon un montage appelé « Club deal », réunissant un nombre limité d’investisseurs partageant les mêmes objectifs de rentabilité et de durée d’investissement. Les immeubles sont parfaitement identifiés en amont, permettant ainsi de mieux cibler le rendement et les risques potentiels.

Les investisseurs sont associés au sein d’une structure juridique (SCI, SAS…). Le financement de la ou des acquisitions se fait à l’aide des fonds propres apportés par les investisseurs et d’un éventuel levier bancaire.

Le club deal immobilier de capitalisation

L’objectif d’un club deal immobilier de capitalisation est la création de valeur, ou « value-add », sur les actifs dans lesquels il investit, afin d’en augmenter la valorisation lors de leur revente. Les revenus générés pendant la durée de détention restent généralement limités, l’essentiel de la performance étant réalisé au moment de la cession des actifs. Cette création de valeur peut reposer sur différentes stratégies, comme :

• La transformation d’un actif : il s’agit de modifier l’usage d’un bien immobilier afin de répondre à une demande plus forte sur le marché. Par exemple, des bureaux peuvent être transformés en logements ou en résidence gérée. Un bâtiment résidentiel peut quant à lui être transformé en hôtel. Cette évolution permet souvent d’augmenter la valeur de l’actif et son potentiel de commercialisation.
• La rénovation d’un immeuble : des travaux de modernisation, de restructuration ou de rénovation énergétique peuvent rendre un actif plus attractif. En améliorant son état général et sa conformité aux attentes du marché, cette stratégie contribue à accroître sa valeur patrimoniale. A titre d’exemple, à l’heure où les passoires énergétiques sont progressivement interdites de mise en location, l’amélioration des performances énergétiques contribue fortement à la revalorisation de ces actifs.
• La sécurisation de la location : cette approche consiste à renforcer la stabilité des revenus futurs en louant le bien à des locataires solides ou en allongeant la durée des baux. Un actif bénéficiant d’une situation locative sécurisée est généralement plus attractif pour les acquéreurs, ce qui favorise sa valorisation lors de la revente.

Le club deal immobilier de distribution

L’objectif de ce modèle est de générer chaque année des revenus réguliers et que la société fasse des bénéfices afin de les redistribuer à ses associés ou actionnaires. Cette redistribution prend la forme de quote-part ou de dividendes.

Cadre réglementaire d’un club deal immobilier

La réglementation encadrant un club deal immobilier est stricte et relève entre autres d’un pacte d’actionnaires. Ce cadre précise les règles de gestion des biens, de cession de parts, ou encore la stratégie d’investissement.

MAGELLIM REIM, en tant que Société de Gestion de fonds et d’actifs immobiliers, prend en charge l’ensemble du montage de l’opération : de l’investissement à la gestion des biens jusqu’à la liquidation du fonds.​​​​​​

A savoir :

• La durée d’engagement des fonds créés est habituellement de 10 à 12 ans.
• La rémunération de l’investissement est issue d’un excédent de trésorerie.
• Il existe des clubs deals de capitalisation ou de distribution. Dans ce dernier cas, le versement des revenus aux associés se fait de manière régulière (trimestrielle, semestrielle ou annuelle).
• Des Assemblées Générales sont organisées, donnant aux associés un droit de regard sur les grandes décisions de la vie du véhicule.
• La qualité de l’actif, son emplacement et son potentiel de rentabilité (prix d’acquisition, montant des loyers perçus, solidité financière des locataires, rapport entre le montant des loyers et le prix de l’actif, etc.) sont déterminants dans ce type d’investissement.

Avec une SCPI, l’investisseur confie son capital à une société de gestion sans connaître les futurs investissements qui seront réalisés. A l’inverse, un club deal immobilier repose sur un projet identifié dès l’origine.

Avant d’investir, les participants disposent d’une vision complète du projet : les actifs visés, leur emplacement, leur situation locative, les travaux envisagés, la stratégie de création de valeur, les rendements attendus ainsi que les risques associés. Cette transparence leur permet d’appréhender précisément la nature de leur investissement, ainsi que la stratégie de valorisation envisagée.

Investir dans un club deal immobilier avec MAGELLIM REIM, c’est :

• Investir dans des actifs immobiliers habituellement réservés aux investisseurs institutionnels.
• Des mécanismes d’optimisation fiscale selon votre situation, grâce à l’éligibilité de certains clubs deals à différents dispositifs tels que le régime de l’apport-cession (article 150-0 B ter du CGI), le régime mère-fille (fiscalité allégée sur les dividendes), le PEA, le compte-titres ou encore l’assurance-vie luxembourgeoise.
• Un niveau d’information élevé sur chaque investissement à travers des business plans, une identification des risques, une estimation du rendement potentiel. Grâce à cette transparence, les investisseurs sont en mesure de prendre des décisions éclairées.
• La mutualisation des risques grâce à la dimension collective des investissements réalisés. En cas de moins-value affectant un actif immobilier, ou d’autre difficulté, un seul investisseur n’en supporte pas le poids à lui seul.
• La diversification des investissements, qui contribue elle aussi à diluer le risque. Les clubs deals immobiliers permettent aux investisseurs de déployer leur capital sur une multitude d’actifs et d’ainsi absorber les potentielles baisses de valeur ponctuelles.

Le montant des investissements constitue l’une des principales barrières à l’entrée d’un club deal immobilier. Les biens ciblés sont d’ordinaire inaccessibles aux particuliers, le ticket d’entrée en direct étant de 100 000 euros (réservé aux investisseurs professionnels). Le Groupe MAGELLIM ouvre ainsi l’accès à ces opportunités à partir de 100€ grâce à Baltis.

Par ailleurs, il peut s’avérer complexe de revendre ses parts en dehors d’une sortie collective, ce qui en fait un placement moins liquide que d’autres.

Notons que l’investissement dans un club deal immobilier comporte un risque de perte en capital, de liquidité et de durabilité. L’ensemble des risques, des frais et des horizons de placement est détaillé dans les documents juridiques des clubs deals, à consulter avant tout investissement.

Le Groupe MAGELLIM propose également, au travers de sa plateforme Baltis, une offre destinée à démocratiser l’accès à ce type d’investissements et rendant certaines opérations accessibles dès 100 €.

Il peut s’agir de feeders, qui viennent investir directement dans les clubs deals, ou d’opérations de cofinancement obligataire. Cette approche démocratise encore davantage l’accès à ces opportunités immobilières.

Le club deal est un véhicule nécessitant l’intervention de plusieurs acteurs :

• La Société de Gestion de Portefeuille (SGP) : réalisation de la levée de fonds, ingénierie financière et juridique des opérations, recherche, audit et achat des actifs, gestion locative, suivi et rémunération des investisseurs
• Le notaire : en charge de la création, de l’augmentation de capital et des acquisitions du fonds
• Le dépositaire : établissement de crédit ou entreprise d’investissement habilitée à la fourniture de services de conservation ou d’administration d’instruments financiers
• Les experts externes en évaluation immobilière : en charge de l’évaluation annuelle et de la mise à jour semestrielle des actifs
• Le Commissaire aux Comptes : mission de contrôle des documents comptables et de certification des comptes annuels. Il transmet annuellement les éléments nécessaires aux déclarations fiscales des associés.
• L’expert-comptable valorisateur : son objectif est d’assurer un suivi ainsi qu’une tenue de la comptabilité et de la valorisation du club deal.

Et bien sûr les associés, ou actionnaires, qui reçoivent des parts et des actions de la société de club deal immobilier en échange de leur investissement. Ils disposent alors du pouvoir de voter en assemblée générale et perçoivent les revenus générés par le club deal.